מה חדש בשוק הנכסים המניבים?

בחודשים האחרונים אנו מרגישים עליות חדות בביקושים לרכישת נכסים , משרדים להשכרה ,  ושאי תשואה. בטאוור לנד ישראל בלבד קיימים ביקושים מצטברים של מאות מליוני שקלים לרכישת נכסים מניבים , אך היצע הנכסים קטן ביותר. 

מהו נכס מניב? מה גורם לביקושים? ולמה ההיצע קטן ביותר?



נכס מניב – הנו נכס אשר מושכר ללקוח עסקי , בין אם משרדים, חנויות, שטחי תעשיה ,מלונאות מרכזיים מסחריים ועוד.
הנכס יכול להיות מושכר לתקופות שכירות שונות , כאשר ככל שתקופת השכירות ארוכה יותר , והלקוח השוכר חזק יותר פיננסית , כך הנכס נחשב לנכס טוב ויציב יותר. 

איזה חוזי שכירות קיימים בישראל- רוב חוזי השכירות הנם לתקופות של 3-5 שנים + אופציות להארכה , די נדיר למצוא בשוק חוזים לתקופת של 10 שנים , בד"כ חוזים כאלו קיימים רק כאשר השוכר הוא גוף מוסדי , ו/או רשת מסחרית אשר מעוניית להבטיח מיקום לתקופה ארוכה .בשוק המשרדים , רוב החוזים הנם ל 3-5 שנים + אופציות להארכה.

למה לרכוש נכס מניב – ישנן מס' יתרונות ברכישת נכסים מניבים

:

 

  1. לקוחות עסקיים הנחשבים לחזקים יותר משוכר דירה .

  2. תקופות שכירות ארוכות יותר – 3-10 שנים , לעומת דירה שבה חוזי השכירות קצרים יותר.

  3. אין צורך בהתעסקות בתחזוקה שוטפת – בד"כ התחזוקה הפנימית של שטח המושכר חלה על השוכר , גם דברים הקשורים לאחזקה ציבורית נכללים במסגרת חב' הניהול , כך שבעל הנכס לא צירך להקדיש יותר מדי זמן לתחזוקה שוטפת של הנכס.

  4. הוצאות מוכרות –כגון – ריבת על ההלוואה , ופחת.

  5. תשואה של כ 8% - לעומת כ 3% במגורים.

מה כדאי לבדוק כשרוכשים נכס מניב?



ישנן לקוחות אשר רוכשים נכס מניב בודקים בעיקר את התשואה הראשונית המתקבלת עבור הנכס, אולם זוהי טעות גדולה כאשר רוכשים נכס מניב, חשוב מאוד לבדוק את הנושאים הבאים: 
  1. מחיר השכירות ביחס למחיר השוק – ישנם נכסים אשר מתומחרים גבוה ביחס לשווקי שוק ,לדוגמא נכס הממוקם באזור קריית אריה בפ"ת – באזור זה שכר הדירה הראוי למשרדים בגמר מלא כ 50-60 ₪ למ"ר , באם מוצע לרכישה נכס אשר  מושכר במחיר של 70 ₪ למ"ר עפ תשואה של 8% - אזי במקרה זה שווי הרכישה ישקף מחיר של 10,500 ₪ למ"ר , הגבוה ממחיר שוק , לאחר שהנכס יתפנה סביר להניח שהנכס יושכר במחיר שוק של כ 55 ₪ למ"ר , ואז התשואה של המשקיע תרד ל כ 6%  בלבד.

  2. הפרשי ברוטו/נטו- שטחי המסחר מושכרים ע"פ מ"ר ברוטו , ישנן הרבה שיטות חיוב לנושא , אולם ככל ראוי ורצוי לדאוג כי ההפרש בין שטח ההשכרה לבין השטח בפועל יהיה ברמה של 25% ומטה.

  3. יש לבדוק את נושא חב' הניהול – ברוב בנייני המשרדים קיימת  חב ניהול – רצוי לבדוק כי במסגרת ההתקשורת עם חב' הניהול , ניתן לראות דוחות מסודרים של הכנסות והוצאות ושתהיה שקיפות מלאה בנושא .

ברכישת נכס יש לקחת בחשבון – כי כל עוד הנכס מושכר עלות חב' הניהול היא על השוכר ,אולם כאשר הנכס פנוי , העלות תהיה על בעל הנכס . 

מה גורם לביקושים, ולמה ההיצע קטן ?

כיום קיימים הרבה מאוד משקיעים אשר ברשותם הון עצמי בגבולות של עד 10 מליון ₪. משקיעים אלו מוצאים את עצמם מקבלים ריבית שנתית של כ 1-2% בלבד בבנק, ומחפשים אפיקים סולדיים לקלבת תשואה טובה יותר עבור הכסף שלהם. 
ההיצע של נכסים המניבים העומדים לרכישה קטן ביותר, בידיוק מסיבה זו, המוכר  באם אין לו אלטרנטיבה טובה יותר לכסף שואל את עצמו למה למכור, ומה נעשה בכסף?

יחד עם זאת כדאי לציין שהיום מי שמחזיק בנכס מניב יכול למקסם את מחיר המכירה ,ואילו באם הנכס יתפנה או יעמוד ריק מסיבה זו או אחרת , מחיר הנכס ירד משמעותית שלא לדבר על ההצואות השוטפות שיהיו על הבעלים .

דוגמא למקרה שכזה – לפני מס' שנים הצענו לבעלים של בניין באזור השרון למכור את הנכס כנכס מניב , הבניין היה מושכר  כולו לחב' אחת בשכר דירה של 53 ₪ למ"ר , בחוזה שכירות לעוד כשנתיים וחצי + אופציה להארכה , סה"כ הנכס הניב בשנה כ 3,180,00 ₪ לשנה ,ואנו הצענו עבור מכירת הנכס כ 40 מליון ₪ , המוכר סירב להצעה .
לאחר כשנתיים וחצי , השוכר פינה את הנכס , המוכר מצא את עצמו עם בניין ריק שרק הוצאות הארנונה עומדות על כ 40,000 ₪ לחודש , בסופו של דבר לאחר תקופה ארוכה הבניין למס' שוכרים , אולם שכר הדירה הממוצע היה רק כ 38 ₪ למ"ר ששיקף הכנסה שנתית של כ 2,280,000 ₪ , הפעם המוכר רצה למכור , אולם מחיר המכירה עמד על כ 26 מליון ₪ ע"פ תשואה של 8.5% , כאשר שכר הדירה נמוך יותר .

לכן – המלצתנו לבעלי הנכסים , מכירת נכס בטיימניג טוב יכולה להיות שווה הרבה כסף.

 לקבלת מידע צרו קשר עם מחלקת נכסים מניבים של טאור לנד